El presente artículo expone brevemente una consulta frecuente de las comunidades en cuanto a la relación contractual que existe con los adminsitradores y cual es su naturaleza jurídica.
1. La relación contractual del administrador con la comunidad
En primer lugar, se debe señalar que la ley de copropiedad inmobiliaria (actual ley N° 21.442) establece la figura del administrador como uno de los elementos centrales del régimen de copropiedad en cuanto al manejo operacional del condominio, y lo define en el artículo 2 como “[…] la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio, conforme a esta ley y su reglamento, el reglamento de copropiedad y a las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración […]”.
Agrega el artículo 18 de la misma ley de copropiedad, en su inciso primero, primera parte, que “Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador”. Esta designación corresponde a la manifestación de voluntad de una de las partes, la comunidad, representada en este acto por su órgano superior la asamblea, en orden a establecer un vínculo jurídico con la otra, el administrador, y otorgarle las funciones propias del cargo que debe desempeñar.
Refuerza la fuente de las obligaciones del administrador del condominio la segunda parte del mismo inciso de este artículo, al disponer que “Quienes desempeñen estos cargos no solo deberán cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio de acuerdo a las disposiciones de esta ley, de su reglamento y del respectivo reglamento de copropiedad, sino también según las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración. En caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración”.
El inciso tercero del artículo 18 señala uno de los elementos más importantes y particulares de la relación del administrador con la comunidad al disponer que “[…] se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma”. De este modo, entendemos que se trata de un cargo de confianza y su terminación dependerá de que se mantenga o no está situación de confianza con la asamblea. En caso de que esta confianza se pierda —cuya pérdida queda entregada a la apreciación y calificación de la asamblea de las situaciones de hecho que rodean la decisión y se expresa mediante votación de la misma— el administrador puede ser removido en cualquier momento.
Ahora bien, es la propia ley de copropiedad quien, en su artículo 19, nos entrega mayores antecedentes respecto de la naturaleza jurídica de la relación contractual del administrador con la comunidad al señalar en el inciso tercero de este artículo que “En todo lo que no contradiga esta ley, se aplicará al contrato de administración lo dispuesto en el Título XXIX del Libro Cuarto del Código Civil”. De este modo la ley indica que existiría un contrato de administración entre las partes haciendo referencia, además a las normas del mandato civil.
En este mismo sentido, al referirse a la terminación del mandato, el artículo 2163 señala que el mandato termina entre otras causas “3. Por la revocación del mandante;” agregando el artículo 2165 que “El mandante puede revocar el mandato a su arbitrio, y la revocación, expresa o tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2173”.
Estas disposiciones son concordantes con la norma citada de la ley de copropiedad inmobiliaria que indica que el administrador puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea, lo que para efectos del mandato constituiría una revocación, agregándole la ley de copropiedad una calificación especial a esta revocación arbitraria, cual es la pérdida de la confianza de ésta, es decir, la permanencia en el cargo de administrador dependerá de esta calificación de hecho que debe realizar la asamblea la que puede darse en cualquier momento y se manifiesta en un acuerdo colectivo en orden a terminar la relación jurídica.
Esta similitud de la función del administrador con el mandato se deriva, además, de las propias funciones y atribuciones que le asigna la ley a la figura del administrador. Así por ejemplo, encontramos un catálogo —aunque no taxativo— de funciones del administrador en el artículo 20, que muestran la amplitud de las atribuciones del cargo, así como otras variadas normas que contienen facultades del administrador, tanto dentro como fuera de la ley de copropiedad. Pero además, debe dar cumplimiento a las instrucciones que le impone el reglamento de copropiedad, la asamblea de copropietarios y las instrucciones que le imparta el Comité de Administración. De lo anterior, encontramos una serie de atribuciones que se le entregan para poder desempeñar su cargo de una manera adecuada a fin de resguardar los intereses comunitarios, que son propias del cargo que describe la misma ley.
De este modo, podemos concluir que la relación jurídica entre el administrador y la comunidad es especial y que, de acuerdo a la propia naturaleza del cargo contenida en la ley de copropiedad y su referencia al mandato civil, se trataría de un contrato de mandato en el cual la comunidad nombra en su cargo al administrador para que cumpla y ejecute las labores de administración del condominio, contrato que la ley denomina para estos efectos contrato de administración, siendo los elementos más relevante y que definen gran parte de esta relación jurídica, las funciones otorgadas por ley al administrador y la relación de confianza con la asamblea.
Lo anterior es sin perjuicio de la posibilidad de encontrar, en muy pocos casos, una relación laboral entre el administrador y la comunidad, la cual existirá siempre y cuando se den los elementos de una relación laboral, en particular el vínculo de subordinación y dependencia del trabajador al empleador. Esto lo podríamos observar si estamos en presencia de la obligación de cumplir horarios, acatar instrucciones del empleador, tener exclusividad en la prestación del servicio, existencia de supervigilancia en el servicio y, en general, que el contrato revista la forma de un contrato de trabajo. En este caso se deberán aplicar las normas relativas al Derecho del Trabajo.
A este respecto, si bien es cierto que de la naturaleza jurídica del propio cargo del administrador, así como de la referencia al mandato civil que incorpora la propia ley, y la propia denominación que hace la ley al señalar la existencia de un contrato de administración, se concluye que estamos en presencia de un mandato, es el propio artículo 19 que entrega un argumento de texto que deja abierta la posibilidad de que pueda exista un contrato de trabajo o un vínculo laboral.
En este sentido, dispone el inciso segundo del artículo 19 que “para efectos de esta ley, la remuneración u honorarios de los administradores y subadministradores de condominios será fijada por el comité de administración”, distinguiendo entre remuneración y honorarios, lo que, respecto de la primera, pareciera hacer referencia al concepto de remuneración del Código del Trabajo, en su artículo 41, que define la remuneración como “[…] las contraprestaciones en dinero y las adicionales en especie avaluables en dinero que debe percibir el trabajador del empleador por causa del contrato de trabajo”, y respecto de los segundos, haría referencia al concepto de honorarios de acuerdo al Servicio de Impuestos Internos, que correspondería a aquellos ingresos que están clasificados como de segunda categoría en la Ley de Renta y que pueden percibir, entre otros, los profesionales, las Sociedades de Profesionales y las personas que desarrollan ocupaciones lucrativas; única interpretación posible ante la distinción de la ley de copropiedad entre remuneración y honorarios.
2. Escrituración del contrato de prestación de servicios
Ahora analizamos si el contrato de administración, como lo denomina la ley, entre el administrador y la comunidad debe escriturarse.
Al respecto cabe señalar en primer lugar que el mandato civil es generalmente consensual, es decir, se perfecciona por el consentimiento del mandante y del mandatario, no requiriendo de una solemnidad o formalidad especial para que exista como tal, salvo en ciertos casos en los cuales el mandato es solemne[1]. Así se desprende del propio artículo 2123 del Código Civil (CC) el cual dispone en su primera parte que “El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra […]”, es decir el mandato se perfecciona, por regla general, por el mero acuerdo entre las partes. Agrega la segunda parte del mismo artículo “[…] pero no se admitirá en juicio la prueba testimonial sino en conformidad a las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes requieran un instrumento auténtico”.
De este artículo dimanan dos aspectos de relevancia en relación al tema analizado. En primer término, este artículo es concordante con la regla del inciso primero del artículo 1701 del CC al disponer que “la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal: esta cláusula no tendrá efecto alguno”.
Un segundo aspecto tiene relación con la admisibilidad en juicio de la prueba testimonial según las reglas generales, como indica el mismo artículo en referencia a formalidades de prueba, esto es, la admisibilidad de un medio probatorio para acreditar el contrato. Al respecto, la regla general se deprende de los artículos 1708 y 1709 del CC. Señala el artículo 1708 que “No se admitirá prueba de testigos respecto de una obligación que haya debido consignarse por escrito”. Y el inciso primero del artículo 1709 señala cuando una obligación ha debido consignarse por escrito, al disponer que “Deberán constar por escrito los actos o contratos que contienen la entrega o promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias.”
Es decir, de los artículos analizados podemos concluir que el mandato civil es por regla general consensual, es decir, no requiere solemnidades o formalidades especiales para su existencia, pero de igual forma, para efectos de probar la obligaciones que impone este contrato —que entendemos que vale más de dos unidades tributarias—, es necesario que este conste por escrito. Si no consta por escrito, para efectos probatorios no tendremos la prueba documental donde consta el contrato —por haberse perfeccionado de manera verbal— y además, no podremos probarlo mediante testigos.
Por último, debemos analizar si de la ley de copropiedad se desprende alguna solemnidad o formalidad de la relación contractual del administrador con la comunidad.
Al respecto, la ley de copropiedad inmobiliaria no establece normas especiales relacionadas con el vínculo contractual entre las partes —salvo las ya señaladas en el punto 1 de este análisis y que tiene relación con la denominación de la relación contractual como contrato de administración y la referencia al mandato civil—, estableciendo una formalidad especial en cuanto a su nombramiento y designación, el cual, por expresa disposición del artículo 18 de la ley de copropiedad inmobiliaria, debe constar en una escritura pública de designación del propietario del condominio en el caso del primer administrador, o bien, en la reducción a escritura pública del acta de la sesión en que se adoptó el acuerdo pertinente de designación por parte de la asamblea de copropietarios. Así, dispone el inciso segundo del artículo 18 que “La designación del primer administrador por el propietario del condominio deberá constar en escritura pública. Asimismo, las designaciones posteriores efectuadas por la asamblea de copropietarios deberán constar en la respectiva acta de la sesión en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del comité de administración […]”.
Así las cosas, este mandato imperativo que señala la ley de que el acto de nombramiento conste en un instrumento público, se refiere a la persona —natural o jurídica— del administrador, mas no se extiende al contenido del contrato de administración o mandato conferido al administrador. En este sentido, el acto de nombramiento —su designación— se perfecciona a través de su constancia en un instrumento público, lo que habilitaría al titular del cargo a desempeñar las funciones que le son propias, cuyo contenido y alcance estaría delimitado por la ley, el reglamento de la ley, el reglamento particular del condominio y las directrices de la asamblea y el Comité respectivo, y también por las condiciones particulares del contrato de administración fijado por las partes. En este sentido se aparta de las normas del mandato civil que es esencialmente consensual para establecer una norma obligatoria especial para el nacimiento de la relación contractual entre las partes.
3. Conclusiones
Del análisis de marras, podemos concluir que la relación contractual del administrador con la comunidad corresponde, como la propia ley lo señala, a la figura de un contrato de administración, esto es, un contrato de prestación de servicios que tiene reglas particulares otorgadas por la propia Ley de Copropiedad y, de manera supletoria, por aplicación de las reglas del mandato civil, existiendo igualmente la posibilidad de encontrar —en casos muy poco frecuentes— la existencia de un contrato de trabajo si se dan las condiciones de una relación laboral.
Respecto de las solemnidades del acto, la ley establece una formalidad especial en el momento del nombramiento y designación del administrador, cual es que el acto conste en una escritura pública ab initio de la relación jurídica lo que habilitaría al titular del cargo a desempeñar las funciones que le son propias como administrador de la comunidad. Sin embargo, debemos tener presente que el imperativo jurídico de que el nombramiento en el cargo de administrador debe constar en un instrumento público, es distinto al contenido del contrato de administración, ya que, el primero corresponderá a una formalidad habilitante para ejercer el cargo y, el segundo, podrá acceder a una formalidad de prueba, según las reglas generales, de que el acto o contrato —por valer más de dos UTM— debe constar por escrito para poder acceder a la prueba testimonial.
[1] Tal es el caso del mandato judicial, el mandato para contraer matrimonio, los casos del mandato otorgado por la mujer casada para enajenar los bienes sociales o los suyos, entre otros. Además, podemos encontrar mandatos para ejecutar actos solemnes, los cuales —en una postura dividida por la doctrina— deberían cumplir con las mismas solemnidades que el acto solemne que se ejecuta.
